Prix de l’immobilier résidentiel : cette fois ça baisse un peu partout !
TENDANCE ACTU
La baisse des prix devrait s’accélérer en 2024. Meilleurs Agents s’attend à un recul général de 4% dans les 12 prochains mois.
Prix de l’immobilier résidentiel : cette fois ça baisse un peu partout !
Cette fois, on peut dire que les prix baissent ! La phase d’inertie du marché immobilier résidentiel, durant laquelle les prix mettent toujours du temps à s’ajuster en étant précédée par une première étape de baisse des volumes de transactions avec des délais de vente qui s’allongent fortement face à beaucoup de vendeurs restant accrochés à leurs prétentions, semble quasiment terminée. Les vendeurs prennent donc conscience que la tendance baissière des prix s’est installée et reste alimentée par la remontée des taux d’emprunt, incessante depuis près de deux ans.
Le pouvoir d’achat immobilier a trop baissé
Des taux qui dépassent désormais la barre des 4% sur les durées d'emprunt les plus longues de 20 à 25 ans et qui risquent de se rapprocher des 5% avant une stabilisation espérée l’année prochaine. Avec des taux multipliés par près de 5 en deux ans, inutile de rappeler que le pouvoir d’achat immobilier des ménages a connu une chute d’une ampleur inédite en un laps de temps si court. L’ajustement des prix commence donc à peine à améliorer les choses mais à un rythme encore très variable en fonction des villes.
Moins d’acheteurs, davantage de vendeurs
Le spécialiste de l’estimation des prix immobiliers, Meilleurs Agents, estime qu’une baisse des prix s’observe désormais dans plus de la moitié des villes françaises avec une moyenne nationale à -0,4% entre septembre 2022 et aujourd’hui. Encore peu prononcé, ce recul général est quand même une première depuis 7 ans et touche davantage les grandes agglomérations les plus chères où les acquéreurs sont plus impactés par le coût croissant du crédit. Si les acquéreurs finançables sont logiquement moins nombreux, Meilleurs Agents constate aussi que le volume de biens à la vente a augmenté de 42% en moyenne depuis janvier 2022 au niveau national. Avec moins d’acheteurs et davantage de vendeurs, on comprend mieux pourquoi la baisse des prix est enclenchée.
Forte correction à Lyon et Bordeaux
C’est ainsi que Paris vient de passer sous la barre des 10.000 € le m², en baisse de -4,5% en un an avec une correction particulièrement forte dans les quartiers les plus populaires du Nord-Est qui avaient flambé ces dernières années. Même l’immobilier de luxe parisien est rattrapé par la baisse : « il est de moins en moins compliqué de convaincre les vendeurs de baisser leur prix ou d’accepter des offres bien en dessous des prix affichés », constate le réseau Vaneau, spécialisé dans l'immobilier haut de gamme parisien.
Les deux grandes villes où la baisse des prix est la plus brutale restent Lyon et Bordeaux où Meilleurs Agents mesure une chute de plus de 8% en un an. Il s’agit là encore de corrections dans des lieux où les valorisations avaient atteint des niveaux très élevés, forcément grâce à des années de prêts à taux plancher. L’atterrissage est également prononcé à Nantes (-5% environ) et Rennes (-4% environ).
Nice et Marseille résistent encore
Meilleurs Agents observe en revanche quelques grandes villes où les prix augmentent encore depuis un an : +2,2% à Marseille où le rattrapage se poursuit malgré un net ralentissement de la tendance et presque +8% à Nice où les secundo-accédants, moins dépendants du crédit, sont très représentés. A 5.200 € le m² en moyenne, Nice confirme donc son statut de deuxième grande ville la plus chère de France derrière Paris et désormais nettement devant Lyon où la moyenne a basculé sous les 5.000 €. A ce rythme, Bordeaux devrait bientôt rester la seule autre grande ville au-dessus de 4.000 € le m² car Strasbourg et Rennes sont déjà proches de glisser en-dessous. Quant aux petites villes de moins de 50.000 habitants et aux zones rurales, Meilleurs Agents observe une évolution des prix encore légèrement positive sur un an mais avec un gros coup de frein par rapport à 2022.
La baisse des prix devrait s’accélérer en 2024
Pour la suite, la plateforme immobilière pense que les biens à vendre vont continuer de s’accumuler, ce qui devrait accélérer la baisse des prix sur un rythme moyen de -4% pour les 12 prochains mois. Le volume annuel de transactions diminuerait de 20% cette année à un peu moins de 900.000 et perdrait encore 10% en 2024 autour de 800.000. On ne ferait alors que revenir dans la moyenne des 10 dernières années. Meilleurs Agents ajoute que ce cycle baissier devrait perdurer car ni la hausse des revenus ni la baisse des taux ne sera en mesure de restaurer suffisamment le pouvoir d’achat immobilier des Français. Il restera donc la variable des prix.
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